先日、顧問会社から、「定期借家契約は原則として期間満了前に解約できないと思いますが、中途解約する方法は全くないのでしょうか。」との質問を受けました。
そもそも居住用定期借家契約については、「（床面積200平方メートル以下に限る）転勤・療養・親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入をすることができる。（1ヶ月前の解約通知は必要）」と規定されています（借地借家法38条5項）。
また、同条6項において、賃借人に不利な特約は無効とも規定されています。
そして、上記の居住用以外の定期借家契約に関しても（顧問会社は居住用ではなくオフィスとして使用していますので営業用建物に該当します）、特約として双方の合意のもと中途解約規定を設けることは有効と解釈されています。
従いまして、本定期借家契約の特約として、両当事者間において中途解約合意が規定されているか否かによって、上記の質問に対する回答が異なってきます。
今回は中途解約合意が規定されていましたので、同手続に基づいて解約することがで きました。
以上より、事業用定期借家契約を賃貸人側で締結しようとした場合、中途解約合意を事前に規定しなければ原則として解約は認められないため、安定した賃料等を確保することが可能となります。
また、中途解約合意を特約として規定する場合であっても、期間・違約金等は厳格に規定しておく必要はあると存じます。
この点、賃借人側としては、将来において事業所の移転等、契約期間内に解約せざるを得ない状況になることも考えられます。
そのため、契約締結時に中途解約規定を忘れないこと、及び申入期間・違約金等の規定に関して十分に注意する必要があると言えます。
従いまして、今後定期借家契約を締結する場合、賃貸人・賃借人の立場によって、それぞれ上記の点に留意して適切な対応をして頂ければと存じます。
