先日、顧問先より、「借りている不動産を、貸主の合意を得ずに必要に迫られて修繕してしまった部分について、返すときに元に戻さないといけないのでしょうか。」という相談を受けました。
賃貸借契約書において、「賃借人が賃貸人の承諾なく修繕等した場合は原状に復して返還する」との条項がある場合があります。
この場合には、承諾なき修繕等は、全て原状回復が必要になってしまい、原状回復工事において修繕よりも費用が掛かってしまう事態もないとは言えません。
そこで、前回の記事において、賃借物件の修繕については、事前に賃貸人と十分に協議することをお勧めさせて頂きました。
同協議の際には、退去時の物件の明渡し方法も決定しておくべきでしょう。
具体的には、「原状回復の上引渡し」（借りた時の状態に戻して返す）や、「現状有姿のまま引渡し」（退去時の状態で返す）という点について決めておくべきと言えます。
問題となるのは、契約書に「賃借人が賃貸人の承諾なく修繕等した場合は原状に復して返還する」との条項が含まれており、賃貸人との協議もなされなかった場合です。
あくまで契約書の条項からすれば、賃借人は、原状回復の上、賃借物件を返還しなければならないことが原則になるはずです。
但し、修繕が目的物の使用に必要なものと評価できれば、本来賃貸人が行うべき修繕を賃借人が代わって行ったということで、原状回復による返還を要しないという交渉を行う余地はあるでしょう。
以上の通り、賃貸人の同意を得ずに行った修繕が必要なものと言えるかどうかで異なる取り扱いを受けることになります。
ですので、将来の紛争防止のため、賃借物件の返還に際しては、まずは取り交わした賃貸借契約書を十分に確認した上で、明渡し方法についても賃貸人と十分に協議しておくことが重要と言えるでしょう。
