今回は、「借地権譲渡と承諾料」についてです。
先日、顧問先より、「土地を貸しているのですが、借地人より借地権譲渡の承認を求められています。どのように対応したらよいでしょうか。」との質問を受けました。
土地を借りている賃借人は、土地上に不動産（建物）を建築して利用することが通常ですが、その建物を第三者に譲渡することができます（土地の賃借権も含めて）。
但し、賃借人において、借地権譲渡は、賃貸人の許可がなければ行うことはできません（民法612条1項）。
仮に賃貸人の許可なく譲渡してしまうと、賃貸借契約を解除されてしまう可能性もあります（民法612条2項）。
そこで、借地人は、賃貸人より借地権譲渡の許可を得る必要がありますが、その際に問題になるのが「承諾料」です。
土地賃貸人としては、譲渡を承諾する代わりとして、承諾料（一般的な相場は借地権価格の10%程度と言われています）を要求することになります。
この点、承諾料の金額について合意に至らず、賃貸人が譲渡を承諾しない場合には、借地人は「借地権譲渡の許可を求める借地非訟」を申し立てることになります。
簡単に言えば、賃貸人に代わって裁判所が譲渡の許可をする制度と言えます（借地借家法19条1項）。
一方で、賃貸人としては、譲渡を承諾するという選択肢に加えて、「自ら借地権を買い受ける」という選択肢もあります。
その場合には、借地人との任意交渉のみならず、上記借地非訟に至った場合には、「介入権」を行使して借地権の譲受けを請求することができます（借地借家法19条3項）。
後者の場合、賃貸人としては、借地権を譲り受ける交渉としては、少しでも譲渡金額を抑えるべく、借地権価格を低く主張することになります。
他方で、前者の場合には、少しでも承諾料の金額を上げるべく、借地権価格を高く主張する必要があるというジレンマに陥ることになります。
上記の通り、借地権譲渡に関する法的手続は複数のケースが想定できる上に、交渉時においても悩ましい判断が求められますので、専門家へ相談されることをお勧め致します。
