今回は、「サブリースと賃料減額」についてです。
先日、顧問先より、「サブリース契約によって、管理会社に所有ビルを一括で管理してもらっていますが、その管理会社から賃料減額の申し入れを受けました。
ビルをオフィスとして利用もしていない管理会社なのですが、この場合でも賃料減額請求は認められるのでしょうか。」との相談を受けました。
まず賃料減額請求権については、借地借家法32条1項に規定されています。
同項は強行法規であり、例えば「賃料自動増額特約」等にかかわらず、適用されるのが原則です。
しかし、サブリース契約については、下記の通り、単なる賃貸借契約でないため、同法の適用はないと考えることはできないでしょうか。
一般に「サブリース契約」とは、管理会社が不動産オーナーから物件を一括で借り上げた上で、その管理会社が入居者と賃貸借契約を締結する契約のことをいいます。
サブリース契約は、仮にその一部が賃貸借契約の形式であったとしても、全体の本質は不動産オーナーと賃貸ビル事業者等が合同して行う共同事業といえそうです。
上記の観点からすると、「サブリース契約」は単なる賃貸借契約ではなく、また管理会社は社会的弱者とは言い難いため、借地借家法に基づく賃料減額請求権を認めない考え方もありうるかもしれません。
しかし、最判平成16年11月8日においては、以下の通り、サブリース契約が建物賃貸借契約の法形式を採用していることなどを理由に、借地借家法32条1項による賃料減額請求権を認めました。
「本件契約は、XがYに対して本件各建物部分を賃貸し、YがXに対してその対価として賃料を支払うというものであり、建物の賃貸借契約であることが明らかであるから、本契約には借地借家法32条の規定が適用されるべきものである。
借地借家法32条1項の規定は、強行法規と解されるから、賃料自動増額特約によってその適用を排除することはできないものである。」
最高裁においては上記のような判断がされましたが、個別具体的な法的判断としては、サブリース契約の内容やその実質によって、結論は異なりうるものと思われます。
とはいえ、不動産オーナーの立場からすれば、「サブリース契約」についても、借地借家法32条1項が適用される可能性があるという点においては、十分な注意が必要な裁判所の判断と言えそうです。
