今回は、「定期借家契約への切替 」についてです。
先日、顧問先より、「ビルの建替を検討していて、テナントとの賃貸借契約を普通借家契約から定期借家契約に切り替えたいのですが、注意点はありますか。」との相談を受けました。
ビルの建替え等を行う前提として、ビルオーナーとしてはテナントに明渡しを求める必要があります。
この点、定期借家契約（借地借家法38条参照）は、契約期間の更新がなく、定められた期間での明渡しを確実にするために有効な契約です。
そのため、将来的な建て替えを見据えて、定期借家契約への切替を検討されるオーナーも多いかと思いますが、定期借家契約への切り替えについては、そもそも法的に許されないケースがあることに注意が必要です。
まず普通借家契約を解約して定期借家契約に切り替えることは。原則として当事者の自由であるはずです。
しかし、例外として「平成12年3月1日より前に締結された、居住を目的とする普通賃貸借契約を合意解約して、新たに定期借家契約を締結することは当分の間はできない」とされ、この制限は現在でも維持されていると考えられています。
定期借家契約は、借地借家法の改正によって平成12年3月1日から施行されていることが影響していると思われます（良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法の附則第3条参照）。
当事者間の合意があったとしても切替ができない点には十分な注意が必要であり、以前の契約締結日が平成12年3月1日より前か否かによって、定期借家契約への切替が可能か否か変わりうるということになります。
もっとも、上記は居住用建物に関する話なので、居住用建物以外の建物（オフィス等）については、平成12年3月1日より前に締結されたものであっても、定期借家契約に切り替えることは可能と考えられます。
但し、当然ながら、その場合であっても新たな定期借家契約書及び定期借家契約であることの説明は必要です。
